В.В. КИЯТКИНА, аспирант Финансовой академии при Правительстве РФ

Статья посвящена перспективам и условиям дальнейшего развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, направленной на решение жилищной проблемы -одной из самых важных и острых в России. Произведен сравнительный анализ достоинств и недостатков четырех моделей рефинансирования ипотечных кредитов.

Актуальность развития моделей рефинансирования ипотечных кредитов обусловлена особой социально-экономической ролью жилищного кредитования в России. По оценкам экспертов, возможность приобретения жилья за собственные средства в России имеют 4-5% населения, а потребность в улучшении жилищных условий существует у 429%(1. Резванова Л.М. Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования// Банковский ритейл. 2008 20 февр.). Для большинства ипотека является единственным реальным выходом, поскольку государственное финансирование и бюджетные дотации не могут решить проблему обеспечения населения доступным жильем. Здесь необходимо развивать коммерческий подход. Исходя из данных АИЖК, типовое жилье с помощью ипотеки смогла бы приобрести половина российских семей (при цене 30 тыс. руб. за 1 кв. метр и из расчета 18 кв. метров на человека под 12% годовых). Однако рынок ипотеки в стране сегодня развит еще недостаточно: по оценкам специалистов, он составляет около 2% ВВП против 53 - в США и 38% в странах Евросоюза. Количество сделок с ипотекой в общей массе операций по покупке жилья также невелико: в 2005 г. их доля составляла 3, 5%, в 2006 г. - 8, 6, в 2007 г. - 14, в 2008 г. - около 15%. В 2009 г. таких сделок стало еще меньше, так как многие российские банки не выдают ипотечных кредитов из-за отсутствия ресурсов и просрочки по уже имеющимся ссудам.

Неразвитость рынка ипотечного кредитования в России объясняется целым рядом причин: низким уровнем жизни населения, особенностью ресурсной базы отечественных банков, сравнительной неразвитостью законодательства и институтов рынка ипотечного кредитования, отсутствием опыта использования многих финансовых инструментов, влиянием глобального кризиса. При отсутствии у банков долгосрочных ресурсов для предоставления ипотечных ссуд важное значение сегодня приобретает развитие механизма рефинансирования ипотечных кредитов, позволяющего восстанавливать объем ликвидных средств, уже вложенных в кредиты.

В зарубежной практике известен ряд моделей рефинансирования, которые отличаются друг от друга по составу участников, по источникам и используемым инструментам. В качестве основных можно назвать:

• модель, основанную на обновлении ресурсной базы за счет внутренних возможностей банка;
• модель контрактных сбережений;
• модель специализированного ипотечного банка;
• модель секьюритизации.

Сравнительный анализ показывает, что каждая модель имеет свои достоинства и недостатки, и все они при определенных условиях могут быть использованы в России.
Рассмотрим эти условия.

Первая модель рефинансирования

Первая модель рефинансирования основана на возобновлении ресурсов для фондирования ипотечных ссуд за счет традиционных источников формирования пассивов. Она может быть реализована в рамках деятельности универсального коммерческого банка, у которого на счетах "до востребования" в ходе расчетного обслуживания накапливаются значительные неснижаемые остатки денежных средств.

Основная проблема данной модели - нестабильность ресурсной базы кредитных организаций, а также процентные риски. В случае возникновения паники или резкого оттока депозитов по иным причинам банк может потерять ликвидность, а при росте процентных ставок стоимость приобретения новых ресурсов снизит процентную маржу по ипотечным ссудам. Поэтому Банк России препятствует трансформации краткосрочных ресурсов в долгосрочные, устанавливая обязательные экономические нормативы мгновенной, текущей и долгосрочной ликвидности, что не позволяет кредитным организациям в большом объеме использовать краткосрочные источники фондирования ипотечных ссуд.

В современной экономике, к сожалению, практически нет источников длинных ресурсов. Ранее они формировались в секторе домашних хозяйств, которые делали накопления для покупки товаров длительного пользования и недвижимости. При сегодняшнем уровне развития кредитования физических лиц их поведение все меньше похоже на поведение нетто-кредиторов и только банковская система может увеличить срочность имеющихся ресурсов за счет эффекта диверсификации денежных потоков по депозитам "до востребования" и иным привлеченным средствам. Из-за того что клиенты держат в банках денежные средства для расчетов, которые используются несинхронно, в кредитных организациях образуются неснижаемые остатки на этих счетах.

Всемирный банк называет неснижаемые остатки на счетах коммерческих банков стержневыми депозитами и рассматривает их как основу фондирования кредитов, рекомендуя банкам формировать 70-75% привлеченных ресурсов именно из этих источников. Но в кризисные моменты из-за паники может наблюдаться сокращение неснижаемых остатков за счет их перетока в более спокойные секторы финансового рынка, а также в иные виды нефинансовых активов (недвижимость и иное имущество). При этом в массе своей средства остаются в финансовой системе либо быстро возвращаются в нее.

Стержневые депозиты имеют прекрасные ценовые характеристики: в большинстве они представлены ресурсами "до востребования", по которым устанавливается очень невысокая и в основном постоянная процентная ставка. Поэтому банкам следует пользоваться данным источником для ипотечного кредитования в максимальном объеме. Для мотивации клиентов к размещению средств на депозитных счетах, целесообразно активно применять следующие инструменты:

• назначать дополнительную плату за неснижаемые остатки;
• создавать аналоги нау-счетов, позволяющих комбинировать срочный депозит и расчетный счет. При условии поддержания значительного неснижаемого остатка на таком счете клиент может использовать остальные средства для текущих расчетов. Единая процентная ставка в отношении всех средств, размещенных на счете, будет сохранена;
• обеспечивать доступ клиентов, имеющих значительные и постоянные обороты по счету, к овердрафтному кредитованию и т.д.

Эффективному использованию стержневых депозитов н банковской системе обязан способствовать и ЦБ РФ. В частности, ввести корректировки в нормативы ликвидности, признавая данные депозиты в качестве источников длинных ресурсов и не требуя сохранения значительной их части в виде ликвидных активов. Признание неснижаемых остатков должно коррелировать со степенью стабильности и финансовой устойчивости кредитной организации.
Неснижаемые остатки могут образовываться не только на счетах депозитов "до востребования", но также и в хорошо диверсифицированных портфелях срочных депозитов. Считается, что они более нестабильны из-за конкуренции фондового и срочного денежного рынков, которая делает ставки денежного рынка сильно волатильными на длительных отрезках времени, и в процессе рефинансирования ипотечных ссуд может возникнуть процентный риск. Поэтому имеет смысл уделить внимание развитию депозитных продуктов, ставки по которым привязаны к доходности ипотечных ссуд. Данные продукты будут выполнять роль ипотечных бумаг для мелких инвесторов, которые не формируют финансовые портфели, а размещают свои сбережения в банках. Среди россиян таких - большинство.

Первая модель рефинансирования не приносит банку дополнительных затрат. Однако развитие ипотечного кредитования по этой модели будет зависеть от существующей конкуренции и ресурсного потенциала региона, в котором действует банк.

Вторая модель рефинансирования

Вторая модель рефинансирования ипотечных ссуд - модель контрактных сбережений - предполагает привлечение в специализированные организации на долгосрочной контрактной основе сбережений населения с предоставлением в дальнейшем ипотечного кредита. В этом случае образуется некая пирамида: долевые взносы будущих заемщиков рефинансируют иммобилизацию ресурсов банка в ипотечные ссуды.

Данная модель представлена в зарубежной практике различными видами сберегательных банков: в США - ссудно-сберегательными ассоциациями, в Германии - строительными сберегательными кассами, в Великобритании - строительными обществами.

Привлекательность этой модели для банка-кредитора заключается в долгосрочном характере накапливаемых сбережений, что снижает риски ликвидности, а для инвестора - будущего заемщика - в относительно низкой процентной ставке по ипотечной ссуде. Основной недостаток модели связан с риском инвесторов. Степень риска зависит от кредитоспособности должников по ипотечным ссудам, финансовой устойчивости строительной компании, степени поддержки государством проектов, спроса на жилье и т.д.

Применение такой модели предполагает наличие дополнительной государственной поддержки. В зарубежной практике система долгосрочных жилищных накоплений, как правило, предусматривает ежегодное выделение из бюджетных средств премий для вкладчиков, а также дотаций для заемщиков по процентным платежам, которые снижают риски инвестора. По мнению российских экспертов, "создание системы ссудно-сберегательных институтов (ССИ) - строительно-сберегательных касс (ССК) и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов - необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования. Попытки перескочить через этот институциональный этап сопряжены с большими издержками и почти наверняка обречены на неудачу"(2. Полтерович В.М. и Старков О.Ю. Сравнительный анализ эффективности стройсберкасс и банковской ипотеки. Источник: http: //realtymarket.ru.). Анализируя историю жилищного финансирования в развитых странах, опыт стран Восточной Европы (Чехии и Словакии), специфику российского ипотечного кредитования и опираясь на расчеты, ученые показали, что большинство стран в процессе развития ипотеки сталкивалось с высоким соотношением между стоимостью жилья и доходами населения, отсутствием доверия между населением, банками и государством, низким качеством судебной системы, отсутствием у большинства населения кредитных историй и привычки к сбережению.

Являясь школой ссудно-сберегательного поведения и источником кредитных историй для широких масс, институты ССИ создают благоприятные условия для банковской ипотеки, которая, как правило, существует одновременно со стройсберкассами, но начинает быстро развиваться лишь после того, как они привлекут достаточное количество заемщиков на кредитный рынок. По мере того как население и банки начинают больше доверять друг другу, банковская маржа уменьшается, и на фоне роста благосостояния правительство уже может уменьшить свои субсидии. Стройсберкассы теряют свою привлекательность и вынужденно преобразуются в специализированные банки.

В Германии почти полвека назад была введена государственная премия по стройсбережениям - 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: в 1976 г. - 18%, в 1982 г. - 14, в 1989 г. - 10%. Роль стройсберкасс в ежегодно выдаваемых жилищных кредитах достигла пика к началу 1980-х гг., а затем, с развитием кредитного рынка, стала падать. Этот опыт использовали страны Восточной Европы: Словакия ввела стройсберкассы в 1992 г., Чехия - годом позже.